价格倒挂警示必须坚持“房住不炒”

  出现新房、二手房价格倒挂现象,表明房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。如果从“房住不炒”定位出发,楼市调控工具箱中最具针对性的措施,不是同时抑制改善性需求的限购,更不是导致新房、二手房市场价格倒挂的限价,而是切实抑制炒房的限贷和限售。同时,满足刚需和改善性需求,引导房地产市场平稳健康发展

  据报道,近日某地一个楼盘959套预售房迎来超过5万人参与认筹摇号。报道称,当地新房销售摇号参与度如此之高,一是因为常住人口增长较快,导致刚需增加;二是由于新房限价,但二手房则没有限价,所以“买到就是赚到”。

  自2016年9月30日启动本轮楼市调控以来,在3年多时间内,数百座城市先后推出数以百次的调控措施。一方面,这终结了调控前各地房价暴涨、一些城市同比涨幅持续超过50%以上的局面。另一方面,出现新房、二手房价格倒挂、“买到就是赚到”现象,表明房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。

  直观来看,价格倒挂现象确与新房限价、限购及摇号等措施有因果关系,且这些措施又不似一种市场行为。但是,启动楼市调控也是有因才有果的,且调控是一个系统工程和组合拳。因此,对于其各项措施及其效应需要做综合性评价分析。

  房地产市场是市场体系的一个重要组成部分,当然也需要遵循市场规律和法则。之所以出现价格暴涨、背离价值的乱象,恰恰是因为炒房资金流入楼市,干扰了正常的市场秩序。正因如此,中央一再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,今年《政府工作报告》再次强调了“房住不炒”的定位。因此,对各项楼市调控措施及其效应的评估,也应该围绕这一定位操作。

  3年多来,各地的调控措施尽管各有差异,大体上涉及限购、限贷、限价、限售、限外、加大土地供应,等等。如果以限购、限价、摇号等为主要手段,看似对新房价格高涨关上了一扇门,但此举一方面限制了部分改善性需求,因为摇号的随机性所限,一部分人注定很难得到机会;另一方面,又为炒房赚差价打开了一扇窗。期房销售如果两年后建成,再用一两年、甚至两三年时间完成了所有手续,也就熬过了限售时限,作为二手房上市就可以赚上一笔了。长期来看,这几种调控措施显然难以把“房住不炒”定位落实到位。而且,因为有巨大的利益,难免诱发很多以炒房为目的的购房者加入摇号的队伍,加剧新房供应紧张状况,并拉抬二手房市场价格。

  今年上半年,个别地区推出对楼市调控的调整措施。其中,有些地区为刺激经济试图放松调控,向市场发出错误信号,最终以“一日游”形式收场。海南省则在3个月前推出了包括在全省实行商品房现售制度、对二套及以上房实行限购等硬核措施,被认为是彻底摆脱对土地财政的依赖。从不同地区不同调控措施及其效应,以及一二手房价格倒挂、“买到就是赚到”的情况中应该得出启示,只有真正围绕“房住不炒”定位研究、评估、出台调控措施,才能有利于房地产市场健康发展。

  如果从“房住不炒”定位出发,楼市调控工具箱中最具针对性的措施,不是同时抑制改善性需求的限购,更不是导致新房、二手房市场价格倒挂的限价,而是切实抑制炒房的限贷和限售。特别是限售,对贷款炒房和完全使用自有资金炒房,都会产生一定的抑制作用。关键是限售时限不能只是象征性的适可而止。如果借鉴海南省的做法,在以商品房现售制度为主的基础上,将再上市时间设定为交房并取得房产证后至少3年以上乃至更长,同时对二套及以上房采取差异性限贷乃至限购措施,就应该能够有效抑制以炒房为目的的投资投机性购房,同时有效防止房价过快上涨,满足刚需和改善性需求,引导房地产市场平稳健康发展。

 
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