连平:部分城市房价地价上涨是经济恢复过程中正常表现

  “从目前情况看,确实一些地方房企拿地积极起来了,拿地自然涉及资金投入,但并不是有了非常快速的增长,而是从相对偏淡到慢慢走向复苏的状况,这是经济复苏过程中正常行为。从全年来看,也不见得会出现大规模资金流入房地产状态。” 6月2日,植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在接受中国房地产报记者独家专访时表示。

  6月1日,央行、证监会、发改委等八部委联合发文,要求商业银行把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台,转移到中小微企业等实体经济领域。对此,连平表示,放贷偏好转移,未必就意味着收紧,未来按揭贷款仍可以保持一定的增长,比如可以与人民币贷款12%-13%的平均增速水平相近,2015-2019年其平均增速达16.1%。随着人口流动、新型城镇化和区域经济一体化发展,房地产长期还是有需求的。

  中国房地产报:八部委联合发文,要求银行将信贷资源从偏好房地产、地方融资平台转移,为什么会做出这种要求?这释放了什么信号?

  连平:从目前中国银行业贷款投向实际情况看,房地产相关贷款在贷款总量中所占比重是不低的。其中,开发贷所占比重不算高;但个人按揭贷款最近几年增长较快,过去5年个人按揭贷款占当年金融机构新增人民币贷款比例在16%左右,2019年为16.2%,比十年前提高了7-8个百分点。此外,还有一些给工商企业的贷款,是以房地产为抵押的,这类贷款与房地产也有比较密切的关系。十多年来,商业银行贷款还有一个倾向是,其中不少贷款投向地方融资平台,这部分所占比例也是不低的。

  这种情况与中国经济长期以来的发展结构有关。中国房地产价值总量比较大,尤其一二线城市房价比较高,个人资产中房地产资产占比较大。中国房地产总体规模世界第一,虽然经济规模不如美国,但房地产规模已经超过美国了,相应的银行放贷也会有一个不低的比例。另外一个事实是,中国长期以来投资增长较快,而投资中基础设施投资始终是一个重要组成部分,尤其是2009年以后,基建投资快速增长。尽管近年来基建投资增速持续放缓,银行放贷上仍有这种倾向,即出于风险的把控,更愿意与地方融资平台发展业务关系,因为地方平台多少含有地方政府信用的“背书”。而在对中小微企业放贷方面,由于近年来监管部门要求银行不断加大对中小微企业的支持,所以现在中小微企业贷款比重正在上升。

  为了更好服务实体经济,未来商业银行需要改变风险偏好,创新内部激励和约束机制以及业务流程,要更多运用金融科技的手段来识别风险,而不应是完全靠抵押来发放贷款,从防控风险的角度来看这种做法过于简单;也不应该只看是不是政府支持的项目。有些新兴的、高科技企业有很好的发展前景,但是没有房产可用来抵押,企业的发展就难以得到金融的有效支持。

  中国房地产报:近期部分房企拿地火热,深圳等地房价再度上涨,这背后是不是存在,宽松货币环境下资金流入房地产?此次文件的出台是不是也是出于这方面的考虑?

  连平:从目前情况看,确实一些地方房企拿地积极起来了,拿地自然涉及资金投入。但并不是有了非常快速的增长,是从相对偏淡到慢慢走向复苏的状况。今年一季度,疫情冲击很大,房地产投资、销售等方面均明显收缩,按揭贷款同比下降7.4%,增速处于历史低位。这个阶段过后,市场出现一定程度的反弹,一些房企拿地规模加大,这并不奇怪,也可以说是经济复苏过程中的正常行为。从全年来看,也不见得会出现大规模资金流入房地产的状态。

  从土地供给方面看,地方政府也不可能短期内大规模集中推出土地,即便推出大量土地,开发商也未见得去买。除了土地供给管理因素外,毕竟大量土地集中推出,会抑制土地价格;将来住宅的供给会明显增长,还会影响到住宅的价格,开发商也会把握节奏。个别城市房价小幅度上涨,比如深圳,部分城市土地成交较多等,主要还是经济在朝着恢复过程中的具体表现。

  中国房地产报:未来会不会出现更大规模资金流入房地产,导致房价进一步上涨?

  连平:从国家最近推出的几个重要文件来看,比如要素流动体制改革、新型城镇化、市场经济体制的改革等,其中提到区域经济发展和城镇化发展,以及都市圈、城市群发展,这些都会带来人口进一步向城市群和重要城市流动,必然带来持续增长的房地产需求,从而可能带来局部城市房价上涨的压力。这需要相关部门在土地供给和住宅建设管理方面很好地与人口流动方向相匹配,让房地产市场保持一个平稳的发展态势。

  中国房地产报:此次八部委要求银行信贷偏好从房地产、地方融资平台转移,是否意味着未来商业银行将减少对这两个领域的贷款投放额度呢?预计房地产贷款政策会收紧吗?

  连平:监管部门提出这些要求可能会有一些短期的考量,但主要并不是着眼于短期的,更多是出于中长期考虑。目前开发贷所占比重其实并不高,2020年一季度为7.4%,现在可能要注意的是个人按揭贷款,最近几年曾有过按揭贷增速比快的迹象,在监管调控方面也有过一些措施来适当控制按揭贷增速,未来必要时依然可以适当地加以调控。在地方融资平台建设方面,更多还需要政策上的窗口指导,当然必要时候也可以设置相关的增长比例上的限制。通过这些办法来稳住整个局面,避免出现过度增长的情况。但目前疫情过后经济处在恢复过程之中,相关政策可能以正面促进银行支持小微企业为主。

  最近这些年问题确实是存在的,需要进行改善,但未必就意味着政策收紧。未来按揭贷款仍可以保持一定的增长,比如可以与人民币贷款12%-13%的平均增速水平相近,2015-2019年其平均增速达16.1%。经过一段时间的调整,银行的风险偏好、贷款结构就会得到改善。在融资平台投放规模上,不一定需要给出太多硬性规定,毕竟国家大规模项目建设还是需要银行来支持的。随着人口流动、新型城镇化和区域经济一体化发展,房地产长期还是有需求的。

 
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