新型城镇化下半场,稀缺高端房产价值凸显

  受新冠肺炎疫情影响,全球经济形势持续动荡,国际货币基金组织预计,今年全球经济将萎缩3%,衰退程度远超2008年国际金融危机引发的经济下滑。一季度,我国国内生产总值也同比下降6.8%。

  疫情“黑天鹅”席卷全球,无人能在时代洪流中独善其身。据胡润研究院统计,截至今年3月31日的两个月内,胡润全球百强企业家中仅9%财富增加,86%的人财富减少,5%的人财富保持不变。

  当不确定性成为“后疫情时代”的主基调,如何在动荡中寻找安全标的,成为高净值人群不得不面对的课题。

  值得注意的是,为稳住经济基本盘,中心城市和城市群发展被提上战略位置。全国两会召开之际,政府工作报告明确提出,要深入推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

  政策利好下,核心城市的产业和人才不断优化,有望为房地产市场提供更坚实的支撑。当一线城市成为财富分化时代的安全港湾,供应稀少、抗跌性强的中心物业正迎来入市好时机。

  中心城市仍是发展强动能

  为推动经济社会发展恢复到正常轨道,稳住基本盘是首要前提。

  今年两会,政府工作报告未提全年经济增速的具体目标,意在引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”,“守住‘六保’底线,就能稳住经济基本盘,以保促稳、稳中求进,为全面建成小康社会夯实基础。”

  作为国民经济的“压舱石”,房地产在经济恢复过程中扮演的角色备受关注。此次新型城镇化被着重提及,显示出在全球形势不明朗的情况下,稳住房地产基本盘,仍是维护我国经济发展动能的重要一环。

  依据国际经验,拉动国家经济增长的往往是100万~1000万的大中型城市及其城市群。据世界银行数据,2018年,人口超过百万的城市群中人口占国家人口的比例,中国仅为28%,远不及日本、韩国的人口聚集程度。

  而近年来,随着京津冀协同发展等区域战略深入推进,我国以城市群为主体的城镇化格局正不断得到优化。目前,我国19个城市群,正以25%的土地集聚75%的人口,创造88%GDP,其中城镇人口占比78%。

  据恒大研究院数据,在我国几大城市群中,京津冀整体创新水平在全国处于领先地位,A+H股上市公司市值31.4万亿元,占全国的41.1%。近年顶层设计不断强化,将打造以首都为核心的世界级城市群。

  要提高城市群的综合承载能力,重要的是突出中心城市的引领和带动作用。近年来,以北京为代表的一线楼市在调控政策下稳步前行,但因产业和人口的虹吸效应,潜在置业需求仍十分旺盛。

  自国内疫情可控以来,北京楼市逐步回暖,3月成交量恢复到去年月均成交量的7成左右;截止25日,5月北京新房市场住宅成交3391套,比去年同期增加919套;二手房成交13236套,比去年同期增加1773套。

  “北京刚需及改善需求依旧坚挺,疫情期间积压的置业群体踊跃入市,市场迎来销售窗口期。”有专家表示,此外银行间市场流动性大幅改善,房贷业务授信量稳步回升,且放贷节奏明显加快。

  一线楼市较强的“抗压性”,再次印证出其潜在置业价值。“未来应该去都市圈买房。”业内人士坦言,以美国市场为例,纽约、波士顿等核心城市房价最抗跌,在房地产周期上涨过程当中涨幅也最快。

  稀缺高端资产价值凸显

  值得注意的是,相较于刚需市场,疫情下豪宅表现更具韧性。

  “目前全国新房库存处于相对低位,但一线城市尤其北京和广州,待售新房库存接近过去三年的最高点。疫情后出现的豪宅抢购提示我们,一线城市局部地区的高端市场处于供不应求的独立行情中。”东吴证券认为。

  豪宅供应偏弱源于“7090”政策,要求住宅用地低于90平米以下中小户型建筑面积的占比要超过70%,随着2016年“史上最严房地产调控”到来,该政策获得普遍施行,特别是在一线城市。

  数据显示,过去五年,北京90平米以内中小户型套数占比从低于30%,增长到超过50%;今年一季度,北京新增豪宅项目仅3个,新增供应房源仅79套。其中三环内豪宅新增供应为零。

  高端房产供应稀少,但资金寻求避险地的渴望正直线升温。

  据胡润相关报告,面对动荡的经济环境,约46%的高净值人群持“规避风险”的投资理念,23%的受访者选择住宅作为投资首选,44%的受访者认为未来两年地产价格将保持稳健增长态势。

  且随着城市对外扩张,城市中心物业会越来越稀缺。稀缺的优质资产,决定了其拥有较高升值空间及超强抗跌性。过去十年,我国一线城市的中心物业稳定在非核心区3倍左右,即便在金融市场下行期仍保持住稳定涨幅。

  综合全球经济环境、投资稳定性等多重因素,当下正是入手豪宅产品的良机。“高端房产具备投资居住双属性,可利用杠杆投资,在全球量化宽松预期下,抵抗通胀;未来需要资金时,作为风险准备资金,还可解决变现问题。”有购房者认为。

 
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