社科院预测:2020年楼市可能没有 “小阳春”

  2020年,房地产市场可能没有“小阳春”。

  12月27日,中国社科院财经战略研究院发布的新一期《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)指出,核心城市房价继续小幅下调,明年楼市“小阳春”或难以再现。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗,房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低;如果一线城市市场走势分化继续加大,2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。

  对此,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人邹琳华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,主要是政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低。

 明年楼市为何难现“小阳春”?

  邹琳华指出,“2018年的小阳春有一定的市场炒作因素,其核心是政策走势不明朗。”

  《报告》指出,2019年之所以出现“小阳春”,主要基于一方面2018年第四季度核心城市房价出现较快下滑,市场累积了一定的反弹动能;另一方面2019年初住房调控政策进入真空期,市场各方乐观推测调控政策可能转向。

  但今年这两项条件均发生较大变化。2019年12月中央经济工作会议明确定调2020房地产政策,会议再次强调要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。

  2019年全年房价走势稳中有降,第四季度并未出现大幅下调。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,今年11月,核心城市房价比上月下降了0.24%,比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来,核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比,核心城市房价的波动性显著降低。

  《报告》分析指出,市场累积的反弹动能也很小,2020年初房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

  “政策走势相对明确,炒作空间就小了。”邹琳华总结说。

  一线城市“稳房价”难度或加大

  自2019年7月以来,一线城市房价走势出现分化。深圳房价独自持续上行,而北京、上海、广州等城市继续调整。

  《报告》指出,在最近几轮房地产小周期中,深圳往往领先于其他一线城市房价率先复苏,因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨,对其他一线城市的房价预期具有一定的正向影响,如果涨势延续,其房价上涨态势可能会逐步会传导至其他一线城市。一线城市市场走势分化继续加大,2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退,一线城市住房市场有望维持总体稳定。

  根据《报告》,二手房成交量继续回落至近三年平均值附近,成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月,10大重点城市二手住房成交量指数为138.39,比10月下降了8.62%,与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见,下半年二手房成交量虽然持续下降,但仍处于正常值区间,还远未进入有价无市的“冰冻区”。

  在“房住不炒”的政策背景下,部分二三四线城市房价稳中有降,但部分城市房价波动性相对仍较大。

  纬房指数监测显示,二线城市中,长沙房价水平相对较低,且近一年房价下降约5.99%,居民购房负担也有所减轻;环京房地产市场仍然平稳,11月份,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降0.54%,同比上涨4.62%。

  青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市,近一年房价降幅大于9%;重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市,近一年房价稳中略降,房地产泡沫扩张得到抑制。

  但仍有部分城市波动较大,苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上,其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%,短期房价涨势初步得到控制。

  此类城市如何进一步促进市场回归理性?《报告》建议,进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策,严格控制城市更新与棚户区改造规模范围,避免扩大短期供求矛盾;探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度,稳定居民房价预期,避免购房者因房价上涨集中入市;进一步推进租购房同权,因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策,逐步建立租购并举的市场体系。

  核心城市住房租金继续下跌

  反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后,11月租金继续较快下跌。

  今年11月,核心城市住房租金指数为101.67,环比下跌1.35%,同比下跌1.08%。2018年同期,核心城市住房租金也有类似的下降走势,但2019年租房市场景气度总体低于2018年。由于11月属于租房市场淡季,住房租金较快下跌总体属于季节性波动,同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。

  一线城市尽管短期租金全部下跌,但总体向上趋势仍然没有改变。一线城市纬房租金指数显示,11月4个一线城市住房租金出现不同程度的环比下跌。其中北京环比下跌1.5%,深圳环比下跌1.6%。

  但从近两年的租金走势看,剔除季节性波动,一线城市住房租金仍然呈现向上的趋势。如果与2018年1月相比,深圳租金上涨了10.28%居一线城市首位,北京上涨了2.86%居一线城市末位。

 
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