是限利润还是保地价 “调控最严城市”楼市真相

  年关节点上,楼市调控政策的任何一个动向,都牵动着开发商尤其是购房者敏感的神经。堪称“楼市调控最严的二线城市”的长沙,更不例外。

  12月11日傍晚,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(长发改价调〔2019〕296号,以下简称“通知”),明确了该市商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中平均利润率为6-8%。该通知自12月11日起执行。

  如同今年9月30日,长沙市住建局发布《长沙市人才购房补贴实施办法》,以正式文件延续“暂行办法”,消息一出,一石惊起千层浪。

  “‘楼市调控最严的二线城市’惊天大逆转”“‘限房价’或以‘限利润’这种富有想象力和戏剧性色彩的方式结束了”“看似仍限价,但限价的实质发生了根本变化,限价已没了天花板”“低利润率情况下,或鼓励房企开发高价楼盘以寻求高额利润”等各种声音,不断传出。

  对此,长沙市发改委相关人士也对外表示,限价“更严”和“放松”的说法均不准确,长沙楼市政策并没有新的变化。

  自2016年10月份以来,长沙市多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策,堪称“调控最严厉的二线城市”。

  有市场人士表示,在当前楼市下行环境下,长沙地价在经历一轮上涨过后,开发商拿地意愿不高,土地市场正面临压力,此时长沙或以保地价来稳定土地市场。

  楼面地价进入房价成本

  “此次通知的平均利润率6—8%,与两年前暂行办法的相关条款基本一致,只是此次条款没有了之前‘限价商品住房平均利润率’的‘限价’二字而已。”当地业内人士表示,房价限价应该仍会继续。此次通知根本不是楼市新政,只是原来的“暂行办法”文件两年有效期满,需要重新发一个新文件来延续相关政策的效力。

  2017年11月30日,长沙市发改委曾印发《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的通知(长发改价控(2017)388号,简称“暂行办法”)。该暂行办法第六条第二项早已明确,限价商品住房的平均利润率为6—8%,生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

  该通知明确,长沙市商品住房成本由8个方面构成,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。也就是说,长沙市商品住房价格继续采用成本法监制,楼面地价等进入房价成本。

  同时,此次通知要求,以下5类费用不得计入商品房价格,包括:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  在商品住房开发经营企业按规定计提的利润方面,长沙市规定,以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费的成本之和为基数,平均利润率为6—8%。

  地价成本一直在涨

  自2017年10月推出“限房价+竞地价+摇号”住宅用地以来,长沙市“双限地”成了土地市场供应的主流,地价也在逐步攀升。

  当时,开启了长沙限价地供应序幕的位于该市雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块,住房限定售价为7700元/平方米,起始楼面价约2290元/平方米,竞得楼面价约3435元/平方米。另一宗位于雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块,住房限定售价为7195元/平方米,起始楼面价约2103元/平方米,竞得楼面价约3154元/平方米。

  即将于本月下旬挂牌截止、同样位于雨花区的编号分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块,其住宅限价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米,起始楼面价就分别达到了约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此,长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。

  长沙“双限地”房价在涨,地价亦在涨。

  在长沙楼市热门片区梅溪湖板块,2017年12月26日,片区首宗限价地——编号为[2017]长土网053号地块,住房限定售价为9970元/平方米,以起始楼面价约4794元/平方米出让。2018年3月12日,该板块编号为[2018]长土网009号地块,住房限定售价为9971元/平方米,起始楼面价约4814元/平方米,竞得楼面价达6152元/平方米。2018年9月13日,该板块编号为[2018]长沙市071号地块,住房限定售价为11000元/平方米,起始楼面价约6000元/平方米,竞得楼面价达6417元/平方米。

  今年4月16日,位于梅溪湖板块的编号为[2019]长沙市010号地块,住房限定售价为12600元/平方米,起始楼面价约6006元/平方米,竞得楼面价达到了7207元/平方米。

  土地市场转冷

  尽管地价成本一直在涨,但长沙土地市场也呈现出转冷迹象,房企哄抢地块局面不再。

  湖南中原战略研究中心的数据显示,今年前11个月,长沙市内六区累计供应经营性用地达89宗,供应总建筑面积约1594万平方米,同比增加23%;累计成交土地建筑面积1409万平方米,同比增加34%,成交量远超去年全年。

  值得注意的是,土地市场在明显放量的同时,自11月以来,长沙土地市场也在转冷。11月,长沙市内六区总计成交的4宗经营性用地,总建筑面积约38万平方米,环比减少79%,同比增加253%,成交总建筑面积为今年以来月度最少值,且其中有2宗限价地为底价成交。

  中国房地产报记者了解到,房企在长沙理性拿地,除了出于对地价成本一直在涨的忧虑,还有就是明显感受到了持续加大的短期去化压力,楼市发出下行信号。

  数据显示,新房交易方面,11月份,长沙市内五区住宅整体供求比1.2,住宅市场已连续4个月处于供过于求状态。

  时值年末,各大房企纷纷冲刺销售业绩。在更多项目集中入市的同时,长沙有房企不仅对无资格购房者售房,还发生内部销售人员为抢客户而互殴现象,有房企甚至全员下达销售任务,只要交10万元定金,即可算销售业绩,且能得销售佣金。

  土地供应方面,12月份,长沙市内六区共有17宗土地出让。住宅用地中,有5宗为限价地,另出现了5宗不限价地。

  “地价即便高溢价也能进入房价成本,看似鼓励房企放心拿地、保住地价。”有房企担心,但短期长沙市场能不能接受更多的高价楼盘,同时,6%-8%的利润率较为有限,房价核价后,一旦别的成本增加,项目或面临亏损风险。

 
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