李宇嘉:谨防房贷利率上升扩大金融周期和楼市波动

尽管“20家银行停贷”的消息有炒作和夸大嫌疑,但按揭贷款利率进入上行通道,全国很多地方提高房贷利率,这是不争的事实。而且,部分股份制银行、中小银行将首套房贷款利率上浮至基准利率的1.1~1.2倍,这在过去是非常罕见的事。今年1月份,一线城市首套房贷多数还可以享受基准利率0.85倍的优惠,但不到半年的时间,房贷利率就攀升了30%~40%,原因在哪里?未来房贷利率将如何走?房贷紧缩是否与楼市调控形成叠加,加速楼市下滑?

对于银行突然收紧房贷,业内纷纷认为原因在于去年下半年开启、今年加速的金融去杠杆。春节后,央行连续上调公开市场利率、净回笼资金,无风险利率快速上升。10年期国债利率从今年初的3%上升至6月的3.6%,一年期Shibor利率已高于银行优质客户的贷款基础利率,也高于一年期贷款基准利率。无风险利率上升,对接资管计划的银行理财收益率迅速攀升,逼迫银行(主要是中小银行)转向成本相对低的同业。

但近期,“一行三会”发布数道监管“金牌”,规范银行同业、理财、险资、资管等投融资和通道业务。比如,同业不能超过负债的1/3,银行投资资产必须“穿透”,接受资本充足率监管,以基金子公司等第三方通道投资“非标”被限制。目前,银行资金来源端,吸收储蓄和金融市场融资(向央行借款、同业拆借、发行理财)各占50%,小银行通过同业和理财等金融市场融资占比更高,大约在60%左右。理财收益率攀升,同业监管强化,金融市场融资利率也迅速攀升。

今年初,各大银行还可以2.8%的利率向同业拆借,但4月份上升至4%以上,5月份达到5%。由此,中小银行一半的融资,其成本接近房贷基准利率,加上人工、运营成本,继续投放基准利率的房贷多半要亏损。因此,中小银行的最佳选择就是缩减资产负债表,减少同业融资、减少低收益的房贷投放。或者,利率已市场化了,谁愿意接受更高的利率,如基准利率上浮1.1~1.2倍,银行就给谁贷款。

不过,占房贷份额70%的大银行,很少通过同业融资,且是主要的“拆出行”,目前仍发放基准利率0.90~0.95倍的房贷。另外,货币操作开始“削峰填谷”,通过MLF(中期借贷便利)、常备借贷便利(SLF),或启动更长周期逆回购,对冲季末、季节性资金缺口。同时,房贷不良率仅0.3%,远低于全行业的1.74%,乃防御性资产优选,加上贯彻去库存、支持合理需求的精神,大银行资金相对充裕,仍会投放基准利率之下的首套房贷。

控制资金过分流入楼市,也是房贷紧缩和利率攀升的原因。近年来,银行资产和负债增速都在15%~16%,远高于M2增长,很大一部分直接或借道非标进入楼市。2015~2016年,楼市融资(包括项目开发和购房贷款)年均增长都超过50%。2016年,房贷占全部新增贷款的45%,四大国有银行甚至占新增贷款的60%。属于中长期业务的房贷更多占用资本,期限错配和流动性风险突出。全面实施MPA(宏观审慎评估体系)监管新规下,控制房贷在清理之中。

2016年底,中央经济工作会议提出,“要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”;今年全国两会上,央行行长周小川明确住房贷款增速要适当平衡。据悉,为贯彻国家信贷结构性调整的精神,央行要求今年房贷投放不能超过新增贷款的30%。目前,各银行对辖区内分支行房贷额度实施“配给制”,甚至细致到每个月增量和余额都要控制,多数银行要求今年房贷环比不增长。资金面越来越紧缩,部分分支行的额度被砍掉也不奇怪。

目前,金融去杠杆效果彰显,同业利率飙升正在倒逼银行减少资金空转、降低杠杆率。由此,未来去杠杆仍将继续。6月底,半年MPA考核在即,银行综合资产和广义信贷扩张将受资本充足率约束、广义负债将受存款准备金率和同业负债率约束,流动性需求将继续攀升。另外,无风险利率快速攀升,按揭贷款对银行的吸引力下降,加上管理层和银行对房贷额度的控制,预计平均房贷利率将继续上升。

楼市调控的滞后影响显现,4月全国商品房销售面积同比增速大幅度回落近7个百分点,热点城市下滑30%~40%,三四线楼市继续上攻的动力也开始减弱。如果房贷突然紧缩,或将与调控形成共振,加速楼市下滑,房贷“顺周期”加大楼市波动。2013年下半年去杠杆和银行紧缩房贷,直接导致2014年商品房销售面积出现2008年以来的首次下降,也客观上造成2015年稳增长承压。同时,首套房购置是刚需,也是楼市的“稳定器”,理应得到贷款优惠。

但凡资金紧张,银行就收紧甚至抛弃房贷,这样的“金融周期”加速楼市波动,背后折射我国金融制度的不完善。一般来说,房贷期限长、占用资本多,在融资市场化、利率自由化的趋势下,若资金面紧张、融资成本上升,房贷不仅不赚钱,前期投放的房贷会亏损,还恶化期限错配和流动性风险。

美国通过成立房地美、房利美等机构收购银行房贷,并通过证券化让15~30年的贷款“活化”,增加了房贷供应、降低了首付和利率。尽管引发次贷危机,但本质上是监管问题。因此,革新金融制度,多渠道增加房贷供应,如政策性住房金融、贷款证券化等,需要提上议事日程,否则金融周期和楼市波动还将继续上演。

 
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