“双政”落地 楼市立春仍不易

    2月5日今年立春当日,税务总局、财政部对外公布了《中华人民共和国税收征收管理法修正案(征求意见稿)》(下称征求意见稿)明确纳税人识别号制度的法律地位。一时间,“个人税号”成为了另外的身份证明,但对于个人税号而言,不少人士认为这是为房地产税开征所做的先决条件,或许不利于房价上行。也是在同一天,降准消息的出台,又为房价上行提供了基础。究竟,“个人税号”与降准威力几何?就目前市场而言,两项政策的出台,并未对北京楼市产生明显影响。

  个人税号篇

  信息联网是关键

  看点

  “个人税号”或成买房必用

  2月5日,《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》在国务院法制办征求意见截止。这份内容丰富的意见稿一个突出特点就是明确了纳税人识别号制度的法律地位。“国家施行统一的纳税人识别号制度”。意见稿中明确,今后,税务部门将按照国家标准为企业、公民等纳税人编制唯一且终身不变的确认其身份的数字代码标识。

  据透露,修订草案有望下半年提请全国人大审议,如此则自2008年启动修法以来,“难产”达6年的新《税收征管法》将迎来脱胎换骨的改变。业内人士表示,此次修法,为我国包括个人所得税、房地产税等直接向个人征收的税收改革预留空间,为国内由间接税为主转向直接税为主的税制格局改革铺平道路。

  对于此次意见稿而言,其中最大的亮点莫过于个人将与企业一样,拥有唯一且终身不变 的“纳税人识别号”。今后,无论是签订合同,还是缴纳社保,只要跟税有关,都要报上此号。

  而按照意见稿所说,未来,在今后的日常生活中,只要涉及合同、协议都会要求提供个人税号,买卖、租赁房屋、炒股票、买保险时需要提供。换句话而言,未来无论是买房还是卖房,个人税号都将成为必须使用到的。

  疑点

  是否为房产税进行铺垫?

  虽然实行个人税号制有很多积极意义,但坦率地说,要推行这一制度却并不容易,挑战来自多个方面,比如说,制度建设。《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》只是简单提到“纳税人识别号制度”,有关方面还需要制定专门的实施细则。但最终能否成为为房产税奠定基础却还尚未可知。

  另外,与个人纳税有关的《个人所得税法》、《房地产管理法》等法律法规也要做出相应调整和完善。例如,实行个人税号制后,个人所得税将会走向“综合计征”,那么,《个人所得税法》必须要调整。“纳税人识别号制度”与相关法律修订能否同时完成是一大挑战。

  据业内人士分析,目前“个人税号”能否实施的另一个关键是信息联网,只有让每个人的身份信息、银行信息、不动产信息、股票信息等实现共享,个人税号制才能发挥作用,但能信息互联互通还是一个挑战。例如一些部门往往垄断了自己所掌握的信息,很难实现信息的共通,个人名下的房子很难集中在一起,为此也就很难为房地产税的上线做好铺垫。

  结论

  中期内不会影响房地产市场

  究竟“个人税号”是否会影响到目前的房地产市场?结论从目前来看是“不会”。

  北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示,解读个人税号所撬动的征信体系建设、直接税比重提高等一系列深层次变革。

  “个人税号,就像是企业的税务登记号,它有望将个人的纳税信息归集一处,不再碎片化地存在。在很多国家,它不仅是合法工作的许可,申请驾照、开设银行账户、申请信用卡、到医院看病等往往都要用到它。类似情形,在我们这里显然也将很快成为现实。”中原地产首席分析师张大伟说道。而在他看来,个人税号只是一个基础工程,让收入更高者承担更多的税收,让诚实纳税者获得更好的福利,仍有待更进一步的制度完善。从目前的情况来看,中期内对于房地产市场的影响还微乎甚微。

  降准篇

  流动资金被释放

  看点

  释放千亿资金缓解开发压力

  就在“个人税号”出台的同一天,央行决定,自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点”。其中对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点。实施降准后,大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率分别为19.5%和17.5%。

  据悉,央行降准降息对于借贷者有利,负债一方的成本会下降。资本与货币市场会更趋活跃,A股市场正处于牛市发轫期,信心不是太足,此次降准相当于给股票市场提供了一支强心针,直接融资将会大幅增长。为此,对于房地产市场也形成了一大利好的消息。

  而降准消息一出,对于房地产市场似乎有了更多的正面效应。因为降准,市场也将预计释放7000亿元到9000亿元流动资金,这些资金绝大部分可能将为房地产市场所吸收。

  另一方面,在降息降准等政策的刺激下,预计2015年的中国GDP增长将可达到7%左右。稳定的经济预期,将有助于促进公司业务扩张和零售增长,从而带动对写字楼和零售物业的需求。尽管如此,短期内供应过剩的局面仍会令到写字楼和零售物业的租金涨幅受到制约。

  疑点

  房价有了上行空间?

  降准的执行,房价将有怎样的走势?从目前看来,市场上对于降准所带来的影响还并未带来实质的影响。

  但可以肯定的是,此次降准让开发商可以“喘口气”了。

  “这对大部分开发商来说是利好消息”,张大伟表示,在目前房地产市场资金链整体紧张的情况下,存款准备金率下调将意味着开发商贷款难度、融资成本的降低。受此影响,“房企最困难的时间已经过去。”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析,此次央行降准对贷款买房人来说也有益处,按揭贷款会更加宽松、优惠利率幅度也可能更大。并建议开发商顺势而为,加大降价促销力度,及时消化库存。

  “从宏观角度来看,此次降准源于最近几个月疲软的经济指标。去年的降息理论上可降低融资成本,而降准则能通过释放更多的流动资金进入市场更直接地降低融资成本,从而促进经济增长。此次降准有望进一步提升市场流动性,房地产市场氛围有望进一步好转,房地产行业尤其是住宅市场将会因此而获益。”胡景晖说道。

  对于开发商来说,央行降准意味着目前各大银行的存贷比降低,可以放手增加贷款。此举会提高银行的潜在放贷额度,增强商业银行的信贷投放能力。市场有钱了,贷款利率自然就有下降的可能,所以这对楼市而言是个利好消息。

  结论

  降准将加快房产去化速度

  降准对楼市而言,究竟影响几何?

  虽然从目前的形势来看,开发商在融资和负债方面有了一定的“松绑”,但却还未影响到市场之中。北京房地产协会秘书长陈志表示,降准虽然不会直接利好房地产行业,但对加速去库存,会有一定的推动作用。目前房地产贷款整体仍然比较紧张,降准不像限购松绑那样对房地产有直接影响,但对市场气氛和贷款额有间接的帮助。

  他表示,降准难以扭转楼市调整的整体局势,特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市,去库存压力依然很大,以价换量仍将是房企的主要营销策略。而且经过去年的楼市调整,金融机构对房地产开发贷款的态度也将更为审慎,因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。

  此外,亚豪机构市场总监郭毅表示,货币政策的逐步放宽,有助于提振市场信心、改善购房者预期,开发商也将借助政策利好来促进项目销售,但现在已经接近春节,开发商的推盘计划可能都以暂停,因此2月很难反映出给直接的反映。但可以预计政策利好将在节后的3月释放,加速房地产市场回暖的步伐。而今年宽松的信贷政策及一系列政策将继续刺激购房需求增长,但是在巨大的库存压力下,房企提价动力不足,楼市今年仍将继续调整。但北上广深由于潜在购房需求较大,在宽松房贷支撑下,年中有望率先企稳、上涨。

 
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