降息福利下月生效 元旦起月供少出“三五斗”

    2013年贷款80万

  元旦后,月供可减少320元

  11月份央行降息后,5年期以上贷款基准利率由此前的6.55%下调至6.15%。

  对于购房者来说,降息带来的是实打实的利好。举个例子就可看出其中的差距:

  假设房奴A和房奴B分别是降息前和降息后买的房,都是以基准利率贷款50万元,20年还清。按等额本息还款方式房奴A每月的月供要3743元,利息总额为40万元;但是房奴B,月供只要3626元,利息总额约为37万元。相比之下,月供少了近120元,总的利息支出少了约3万元。

  不过对于房奴A来说,降息同样会带来福利,只是这个福利可能要次年才能生效。

  宁波的小王就是这样一名老房奴,2013年1月,他贷款80万元购买了一套商品房,分30年还清。当时的利率为基准打8.5折,也就是5.57%。

  按照这一利率,他每月还款金额为4577元。不过,虽然已经还了两年的房贷,但因为按揭初期支出的主要是利息,小王沮丧地发现,目前他的本金还有75万之多。

  降息了,小王找到自己的客户经理算了一笔账,因为按照当初购房合同的约定,降息的次年开始,他的房贷就可享受新的利率。

  剩下的75万元本金,分28年付清,按照降息后基准利率6.15%打8.5折,他的贷款利率降至了5.228%。计算下来,他每月的还款金额为4255元。也就是说,从元旦开始,他的每月房贷支出就可减少约320元。

  下个月还款前

  可先找银行拉一份新的还款单

  “降息了,如果合同约定利率是按照基准浮动的,那么购房者会有所受益。不过是降息了马上调整,还是要从第二年1月开始调整,要以购房合同的条款约定为准。”一家国有银行个金部负责人介绍说,基准利率调整后,房贷利率调整的模式分为按月调和按年调,购房者可以找出购房合同查看。

  此外,对方也提醒说,对于2015年1月的还款金额,也有特殊情况存在。因为账单日设置的原因,1月的还款额度可能会出现跨年“分段计息”的情况,这样当月的计息日有31天,比平时多出一天。在这样的情况下,1月的还款额度甚至有可能不降反升,而等到2月以后,每月的还款金额才是固定的还款额度。

  “1月还款前,最好找自己按揭的银行,拉一张新的还款计划,这样就可以对接下来的还款金额心中有数了。”这位银行人士提醒说。

  此外,接近年底,不少房贷族手有余粮,会考虑提前还款。在降息的背景下,提前还贷是否上算呢?

  一位理财人士表示,在目前的形势下,除非要结清贷款买新房,房贷族提前还款还需要先算一算账。

  其中,对于以前8.5折甚至是7折利率购房的房贷族来说,目前的实际房贷利率在5.3%以下。加上央行启动降息通道,外界普遍预期接下来还有降息动作。

  他提醒说,在这样的背景下,这部分房贷族最好不要提前还贷,因为手上的资金用作理财,收益很容易就覆盖房贷利率支出。即便是以最傻瓜式的存款理财来比较,5年期的存款最高利率有5.4%,已经高于这些房贷族的房贷利率。

 
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