930新政与降息引导楼市预期向好 支撑下半年回暖

今年下半年,在楼市价格走势未明,成交量低迷的同时,国内A股市场却火了起来,截至发稿日,沪市大盘逼近5年来的新高点。股市的大涨传动到了楼市,多年来,楼市被看做是国内唯一稳赚不赔的投资市场。然而,近日,国泰君安首席经济学家林采宜在公开场合号召“卖房炒股”。一时间,这个曾多次被推上舆论焦点的观点再次引起广泛关注。事实上,今年股市的大涨也确实吸引了大笔资金的进入,人们在制定投资理财方案时,股票重新成为首选之一。不过,专家也指出,股票市场与楼市是两个完全不同的领域,不能因为一时一边的大涨就盲目跟从,尤其是要避免超出自己风险承受能力的投资行为。

 

2014年,全国楼市陷入低迷,在不计算保障性住房数据的情况下,70个大中城市新建商品住宅中均出现量价齐跌。各地方政府明里暗里不同程度松绑楼市,截至目前,仅有北京、上海等少数城市仍然实行限购。在此背景下,虽然北京一再强调不会取消限购,却也搭上了930房贷新政的利好班车。叠加11月下旬央行宣布全面降息,北京楼市虽未取消限购,但是也在一定程度上改变了购房人对后市的预期,给楼市注入一定的信心。

930新政与降息引导楼市预期向好

虽然北京楼市一直限购严格,但是国庆前夕,930房贷新政降低二套房购买门槛的政策落地,给北京楼市注入了直接利好。尤其是在一些改善型楼盘,开发商坦言,购房人的签约量形成了一次峰值,很多购房人偿还了既有的房贷,按首套房贷政策纷纷入市。

以11月刚刚签约的孙先生为例,孙先生此前看中了一套700万元的房产,由于是二套置业,因此,首付需要420万元左右,在930新政之后,孙先生只要还清之前的银行贷款,首付比例便可以重回210万元,大幅降低一半首付额。

孙先生表示,之前开发商虽然也提出过分期首付的活动,但是,考虑到分期首付也要在一年内补足,首付缺口较大,很难一年内再凑几百万,因此,一直处于认购状态,无法真正签约。而930新政后,只需要将此前在银行的30万元贷款还清,便可以一下子省200余万元首付,这才实现了签约。

一位开发商表示,购买二套房的改善型购房人中,和孙先生情况差不多的购房人大有人在,因此,出现一波成交高潮也就不难理解了。

事实上,930新政落地后,一时间,各大售楼处均呈现出人气上涨的态势。业内人士表示,虽然首要的利好对象是购买二套房的购房人,但是政府呈现出一种救市的姿态,影响着所有购房人的心理预期,11月央行宣布降息更是如此。

开发商借势跑量 成交上涨

在政策利好下,购房人开始积极入市,相对应的房企推盘意愿也明显增加。

不过,开发商在价格方面倒是显得颇为谨慎,没有如最初的解读那样实现价格上调。一位开发商坦言,仅就930房贷新政而言,主要收益人群为二次置业的改善型购房人,而目前改善型人群,尤其是首次改善者数量就那么多,而楼盘的供给量太大,供需比基本平衡,北京楼市不会发生太大动荡,市场的主要目标仍旧是以消化库存为主。而对于降息,业内人士认为,银行本就在压缩房贷比例,加上本次降息为非对称降息,考虑到自身利润,银行放贷并不情愿,因此,降息对楼市的影响更多的还是心理预期层面的。

在预期改变的引导下楼市活跃度上升,成交也呈现出快速回暖的曲线,中原地产数据显示,10月份新建商品住宅成交9550套,环比上涨19.75%,同比上涨2.03%。二手房方面,10月交易量达到一个峰值,11月成交量有所下滑,但由于网签数据相对成交数据要滞后15天以上,所以10月下旬成交量在11月网签数据中有所体现,由此导致从网签数据上看,11月网签量11180套,环比上涨26.4%。

可见2014年购房观望累积人群在10月份得到大量集中释放,虽然进入11月交易量环比10月高峰期有所下滑,但同2014年其他月份相比仍处于快速回暖状态。

机构预计明年信贷或许适度再放松

虽然930新政与降息的叠加效应带领楼市迅速回暖,但是在业内人士看来,两项政策并非针对楼市的救市行为,而是考虑到整体经济环境的需要,至于楼市的回暖迹象,更多的还是购房人对楼市预期改变所带来的影响。

多家研究机构预计,中国至少还会再降息一次,并可能降准。对此,有业内人士表示,倘若降准,或许将给购房人以更多的买房实惠。只有流动性更高,银行才有更多的资金愿意流向房地产。对于购房人而言,才有望获得房贷新政以及降息带给购房人的包括利率折扣、放款难易程度等红利政策。

“即便信贷带来更大的红利,也不必过于担心楼市价格会有较大幅度增长。”有业内人士说,因为房地产行业仍隐藏了很多问题。首先是负债多,很多房企都是靠银行贷款来扩张,成本高。另外,房价偏高等因素,导致购房人购买力有限,很难支撑房价再度上涨。

另外,北京市未售商品房的库存仍有八万余套,加上本身房价已经处于高位,这都导致了楼市不太可能重现2009年或2012年的大幅增长。

 
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