首套房折扣利率再现 未来房贷利率有望放松

    “凡是我爱我家和链家地产的客户,首套房贷款利率都可以享受九折优惠,审批期限为一个月左右。”8月21日,记者以客户身份咨询中信银行某支行的房贷业务时,得到了这样的答复。

  方正证券日前进行的调研显示,8月份第二周,各地房贷市场实际按揭利率成本开始实质性下行,北京、上海、深圳、广州等一线城市房贷利率较前期有所下浮。

  “在保增长的压力下,国家进一步刺激房地产的政策可能会跟进。国内银行在个人房贷上有所松动,将是个大的趋势。”渤海银行战略发展部徐亮在接受记者采访时表示。

  个贷“惜贷”悄然改变

  近期首先实施房贷利率优惠的是中国农业银行。据悉,自8月1日起,农行上海地区商业贷款金额达到200万元以上的客户,首套房可享受按揭贷款九五折优惠。

  民生银行随后跟进。据民生银行上海某支行人士介绍,该行目前对于在近3个月内金融资产超过500万元的客户,在办理首套房贷款时可享受基准利率八五折优惠。而这500万元并非存款,而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品,理财产品的时间要求基本在6个月以上。

  据了解,此前民生银行首套房贷利率按照基准利率执行,个别区域首套房贷利率上浮5%。

  目前,房贷利率优惠已蔓延至其他一线城市。方正证券分析师郭艳红告诉记者,在深圳,中、工、建、交四大行的首套房贷利率已由基准上浮5%下调至基准利率,而招商银行最低可给予九八折优惠;在北京,北京农商行和招商银行最低可以提供九五折优惠,中信银行最低可以提供九折优惠;在上海,农行最低可给予九五折优惠,工行、兴业银行可达基准;在广州,工行、建行、招商银行最低可执行基准上浮5%,较前期有所下浮。

  银行房贷政策将有所松动

  “房贷利率优惠应该是上半年购房贷款增速放缓背景下,监管层进一步进行窗口指导的结果。而在资本管理高级方法下,房贷进一步节约了资本,为利率折扣提供了条件。”瑞银证券分析师翁晴晶表示。

  事实上,个人房贷业务由于利率高、风险低,一直是银行竞相争夺的业务。然而从2013年底开始,各家商业银行对个人房贷业务惜贷趋势逐渐明显。今年上半年,某些银行甚至出现拒绝发放个人房贷的现象。

  央行发布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,今年二季度末,个人购房贷款余额10.74万亿元,同比增长18.4%,增速较一季度末下降1.7个百分点;上半年增加9389亿元,同比少增239亿元。

  “在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下,个人住房贷款对商业银行的吸引力有所降低。相比动辄上浮15%~20%的小微贷款来说,收益率偏低是限制银行放松房贷的主要因素之一。”翁晴晶认为。

  今年5月,央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,要求商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,并加快放款速度。

  徐亮表示,“国内银行在个人房贷政策上有所松动将是个大的趋势:一方面,房地产业的不景气,已经引起了中央决策部门的担心,随后国家支持房地产的政策可能会跟进;另一方面,房地产业对于很多地方政府来说都意味着现实的经济支撑,地方政府会争相采取措施防止房价持续下跌。”

  郭艳红也认为,各商业银行房贷政策的宽松力度将在8月份开始进入加速期。“对于个人房贷,商业银行省一级分行有望在一定的首付比例区间内自主调整,例如首套房贷二成至三成、二套房贷四成至六成,根据各地楼市风险状况、客户资质进行自主调节。”郭艳红如是说。

  以战略眼光重识房贷业务

  面对不少商业银行逐渐压缩个人房贷业务的现象,徐亮认为,商业银行应以战略眼光重新认识该项业务。

  “首先,个人房贷业务具有所有费用成本当期一次性投入,未来几十年受益的特点,其收益主要体现在未来;其次,个人房贷业务是零售业务中重要的获客手段,带动银行与高净值潜力客户包括存款、理财、电子银行等多种业务往来的突破口往往就在于此。”徐亮表示。

  此外,实体经济融资难、融资贵,企业债务率过高,不良贷款率持续攀升,高收益理财产品违约风险上升以及今明两年国内信托、债券领域将进入还本付息的高峰期等因素,均造成银行可选择的低风险高收益优质客户逐渐变少,银行发展个人房贷的机会成本或不断下降。

  对于商业银行发展个人房贷业务的经营策略,徐亮认为:“商业银行不应通过价格战的方式靠牺牲盈利来吸引客户,而应将重点放在提高审批和放款速度方面。在公积金委托提取便利性方面,在加强个人房贷与其他资产负债类产品,特别是网络金融类产品的整合等方面,突出给予客户更多卓越服务体验的重要性,让客户真正享受服务便利和实惠,依靠提高服务水平来吸引客户,这才是商业银行应对利率市场化趋势的竞争策略。”

 
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